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什么是前期物业管理前期物业管理注意

2019-07-25 01:00 作者:物业管理新闻网 来源:www.hzyydc.com 次阅读

  所谓前期物业管理,是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘物业服务企业,签订前期物业服务合同,实施的物业管理服务。

  在一般情况下,物业管理区域内的物业是分期分批售出的,已经入住的业主人数相对于将来物业全部或者大部分售出时的业主人数来说只是少数,同时人住的业主彼此之间并不熟悉,也很难联合起来与物业服务企业订立物业服务合同。在这些问题没有得到解决,条件没有具备之前,往往无法召开业主大会。与此同时,出于物业本身维护与保养的迫切需要,不可能等到业主大会选聘出物业服务企业之后才开始实施,否则会严重影响物业的使用与管理,也大大降低了业主居住与生活的质量。

  为了解决这一问题,填补业主大会选聘出物业服务企业之前这一段时间内物业管理的空缺,就需要由相关当事人出面选聘物业服务企业,委托其做好前期的物业服务工作。建设单位则是较为适当的人选,同时建设单位出于维持物业状况的考虑,也会积极选聘物业服务企业。

  国务院《物业管理条例》规定:“建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业管理合同。”在前期物业管理中,无论是开发商指定的或是自己直接成立的物管公司,都是独立的法人,而且在房地产开发过程中开发公司与物管公司是两个不同的环节,一个是建房,一个是管房。以协议的形式赋予物管企业独立管理运作的权利,可以减少开发商不必要的干扰,更有利于物管企业提高自己的管理能力和服务水平。

  新建住宅小区前期物业管理收费要经当地物价部门批准才能实施,是一项政策性很强的收费项目。因此物管企业要根据小区建设的实际情况,合理确定收费标准,及时报物价部门审核批准后才能服务收费。有的物管企业由于不主动向物价部门申报收费,擅自确定收费标准,引起了业主的不满和投诉,受到物价部门的查处和经济罚款,既影响了物管公司在业主中的形象,又使企业蒙受了经济损失。因此,物管公司人员尤其是物管公司的经理既要懂得管理,更要熟悉有关的法律法规,要有依法经营的意识,切不可盲目蛮干。

  前期物业管理中,存在着开发商、物管公司、业主之间相互关联制约的关系。虽然三者之间表现形式是一种契约关系,但开发商与物管公司是整体与部门的关系,是上下级关系,物管公司要听开发商的指挥。物管公司与业主是管理服务与被管理服务的关系,是主与从的关系,在管理上物管公司是主,业主是从;在服务上,业主是主,物管公司是从。业主与开发商的关系纯粹是一种买卖关系,契约关系,在业主与开发商之间,物管公司起着一种协调和媒介作用。在这三者关系之中,物管公司既不能得罪开发商,更不能得罪业主,因为前期物业管理结束后,物管企业能否继续在这里实施管理服务,不是开发商说了算,而是业主大会说了算。所以物管公司要特别注意协调好业主与开放商之间发生的矛盾,既要承担起开发商赋予的管理服务职责,为开发商排忧解难,又不能牺牲业主的利益,尤其对业主反映的问题,物管公司无法解决或无能力解决时,切不可盲目应允,给自己留下后患。以保证在前期物业管理结束后继续在该小区实施物业管理为最终目标。

  前期物业管理,是在新建住宅小区中进行的,业主来自五湖四海,个人的职业、品行、生活习惯各不相同,想法各异。物管公司作为小区的管家,要对小区的各项管理规定及早安民告示,可通过通知、公告、告示等形式将具体的规定和要求及时通知业主。规模较大的小区还可印制业主手册,将业主公约、小区建设规划、服务内容及标准、公众应急电话等集于一册,使业主不出门便知物管事,提高物业管理的服务水平。